一、上半年宁波市房地产市场运行特点

      （一）房屋销售价格涨势逐月走强

     今年1-6月，我市房屋销售价格同比指数分别为100.5%、100.6%、100.9%、101.2%、101.5%、103.0%，同比涨势逐月走强。但涨幅明显低于上年同期。上半年同比指数为101.3%，涨幅比上年同期回落12.0个百分点。其中，一季度同比指数为100.7%，涨幅比上年同期回落13.9个百分点；二季度同比指数为101.9%，涨幅比上年同期回落10.2个百分点。

     1-6月我市房屋销售价格环比指数分别为100.0%、100.1%、100.3%、100.5%、100.8%、101.6%，环比涨势逐月走强。（详见图1）

    （二）新建普通住宅价格引领房屋销售同比价格上涨

     今年上半年我市房屋销售价格同比上涨1.3％，其中新建房同比上涨2.2％，拉动房价总指数上升1.1个百分点，二手房同比上涨0.3％，拉动房价总指数上升0.2个百分点。其中新建住宅同比上涨２.9％，新建非住宅同比上涨0.3％；二手房住宅同比上涨0.8％，二手非住宅同比下降0.2％。新建普通住宅销售价格同比上涨３.7％，拉动房价总指数上升1.1个百分点，在房价涨幅构成中占到了84.9％，可见，新建普通住宅的价格上涨，起到了引领房屋销售价格上涨的作用。

     （三）住宅价格增速快于非住宅并且新建住宅同比涨幅高于二手住宅

    上半年我市住宅销售价格的上涨明显快于非住宅。新建住宅同比上涨2.9%，涨幅高于新建非住宅2.6个百分点；二手住宅同比上涨0.8%，涨幅高于二手非住宅1.0个百分点。新建住宅环比上涨3.3%，涨幅高于新建非住宅0.2个百分点；二手住宅环比上涨3.9%，涨幅高于二手非住宅1.2个百分点。（详见图2）

    上半年各月房屋销售价格同比涨幅新建住宅均高于二手住宅，但两者差距总体有缩小趋势，同比涨幅差距从1月份的2.9个百分点逐步缩小到6月份的1.5个百分点。

     （四）6月份各类型房屋价格涨势加剧

     今年一季度我市房屋销售价格基本平稳，同比指数分别为100.5%、100.6%、100.9%，从4月份起房价涨幅有明显扩大之势，到了6月份各类型房屋销售价格涨势加剧，同比价格指数攀升到了上半年的最高点，6月份我市房屋销售同比上涨3.0%，环比价格上涨1.6%。其中办公楼环比价格上涨4.3%，同比上涨2.6%，是去年10月份以来我市办公楼同比价格首次止跌回升。

    上半年每个月之间价格指数差距有拉大趋势，6月份变动最大。2月份我市房屋销售同比指数比1月份提高0.1个百分点；环比指数比1月份提高0.3个百分点。而到了6月份同比指数比上月提高1.5个百分点；环比指数比上月提高0.8个百分点。

     （五）房屋销售量价齐升

     上半年我市房地产市场回暖迹象明显，在各种因素的作用下，市场需求再度旺盛，房屋销售量价齐升。尤其在进入二季度以后房屋销售量迅速增加。统计资料显示：上半年我市商品房销售面积为301.1万平方米，比上年同期增加55.5%。其中一季度商品房销售面积为85.8万平方米，比上年同期减少4.4% ；二季度商品房销售面积为215.3万平方米，比上年同期增加107.3% 。 

     （六）土地交易价格小幅上涨

     一季度土地交易价格同比上涨5.3%，环比上涨1.2%；二季度土地交易价格同比上涨4.4%，环比上涨1.5%。上半年土地交易价格累计同比上涨4.9%，环比上涨2.8%，价格小幅上扬。其中：居住用地同比上涨1.0%，环比上涨0.7%；工业用地同比上涨9.2%，环比上涨4.9%；商业营业用地同比上涨3.6%，环比上涨2.9%；其他用地同比上涨11.8%，环比上涨4.7%。

     （七）房屋租赁价格和物业管理价格走势平稳

     受金融危机影响，上半年我市租赁价格同比涨幅继续回落，尤其是商业营业用房同比价格呈下降趋势。1-6月我市房屋租赁价格同比上涨1.5%，环比上涨0.7%。其中普通住宅租赁价格同比上涨4.6%，高档住宅同比上涨1.3%，办公楼同比上涨2.2%，商业营业用房同比下降0.5%。一、二季度我市租赁市场价格同比分别上涨2.1%、0.8%，同比涨幅继续小幅回落。

     上半年我市物业管理价格同比持平，各类房屋物业管理价格同比指数、环比指数均为100.0%，价格变动平稳。

     二、宁波市房地产市场价格变动因素分析

     我市房地产市场在经历了上年度的调整之后，2009年开始逐步回暖。上半年拉动我市房价上涨的主要因素有以下几点：

     （一）全市大规模的拆迁增加大量刚性需求

     按照保增长、扩内需、调结构的要求，今年上半年我市新一轮城市建设和轨道交通建设大规模拆迁工作启动，两因素共同作用带动我市中心城区房屋交易量上升。我市中心城区的海曙区，今年新建在建项目超过20个，从今年4月份开始，海曙区启动历史上最大规模拆迁，涉及15个区块，房屋建筑面积近40万平方米，居民约4000户。大规模拆迁必然导致大量拆迁户住房需求的释放，刚性需求的释放，是上半年我市楼市成交持续趋热的重要原因之一。

     （二）购房利好政策效应显现

     自2008年9月份以来央行先后四次下调贷款基准利率。2008年10月央行出台房贷新政，规定对居民首次购买普通自住房的，在贷款利率和首付款比例上给予优惠，新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而对第二套住房的贷款要求在基准利率基础上上浮。同时，宁波市也在2008年底出台了“二十六条”住房新政。各项购房利好政策的实施大大减少了购房环节的交易成本，提振了市场信心，从目前的情况看，在经过几个月的运行后，政策的积极效应明显，房地产成交量显著回升。

     （三）新“地王”诞生拉动周边房价新一轮上涨

     6月1日，鄞州新城联心-３C地块经过48轮激烈竞拍，雅戈尔置业以逾10亿元的总价拿下，折算楼面地价达8707元/平方米。据业内人士估算，加上建安成本、财务成本以及利润等，这块地上开发的商品房价格将远高于该地块周边在售新盘。随着“地王”的产生，周围的楼盘房价紧跟着上涨，比如其周边的“盛世天城二期”的房屋单价6月份上调1000元/平方米。新“地王”的产生，也一定程度提升了购房者对房价上涨的预期，这一因素，也将激发市场潜在需求的进一步释放。

      （四）房地产投资需求开始入市

     上半年，我市不断上涨的房价吸引了部分投资者的眼光，蛰伏许久的房地产投资需求开始入市。一方面股市的大幅上涨促使流动性资产大量增加；另一方面国际大宗商品价格的不断上涨，预防通胀的需求有所抬头。为避免资产的缩水，更好地实现保值增值，更多的投资者选择了房地产。