一、房屋销售全年走势分析 

     （一）房屋销售价格同比涨幅逐月扩大

     2009年我市房屋销售价格各月同比指数分别为100.5%、100.6%、100.9%、101.2%、101.5%、103.0%、104.3%、104.5%、104.9%、105.8%、106.4%、107.5%，涨势逐月走强。从年内房屋销售价格的波动特点来看，呈前稳后高势头。前五个月房价走势比较平稳，同比涨幅围绕在1%上下波动，进入6月份后同比涨势迅速扩大，房价不断攀升，到了12月份同比涨幅已达7.5%。（详见图1）

     房屋销售价格月度同比指数显示的前稳后高走势，既反映了房屋销售价格的绝对上涨，也受到2008年房屋销售价格涨幅在高位逐渐回落走势的影响，从1月份的115.6%回落到12月份的100.8%。原因在于2008年我市房屋销售价格同比指数，由于受2007年房价上涨的“翘尾”影响一直处于高位，而伴随着“翘尾”因素影响的逐步减弱，房市的降温，同比指数逐月回落，2009年与2008年的涨幅正好形成剪刀差。

     （二）房屋销售价格环比涨幅均高于上年各月

     2009年我市房屋销售价格各月环比指数分别为100.0%、100.1%、100.3%、100.5%、100.8%、101.6%、101.5%、100.4%、100.3%、100.3%、100.4%、100.9%。可见，2009年上半年我市房屋销售价格环比涨幅呈逐月扩大之势，6月份环比涨幅为年内各月之首，达1.6%。进入7月份，房屋销售价格环比涨幅逐月有所收敛，到9月份环比涨幅为0.3%，比6月份缩小了1.3个百分点。但进入10月份后，我市连续几宗土地拍卖出高价，受此影响房屋销售价格环比涨幅又有所扩大。（详见图2）

     从上图所示，2009年我市房屋销售价格环比涨幅均高于2008年同期水平。

     （三）全年新建住宅销售价格涨幅在同类城市中位次靠前

     与2008年12月份比较，2009年我市新建住宅销售价格累计上涨11.7%，在全国七十个大中城市中与南京并列排到第八位，高于全国平均水平2.6个百分点。杭州以11.4%的涨幅仅次于宁波，排到第十位。位居榜首的是广州，新建住宅销售价格累计上涨19.9%。

     2009年我市房屋销售价格同比涨幅在全国排名呈先升后降走势。1月份我市房价同比涨幅为0.5%，在全国七十个大中城市中居第三十七位，之后随着我市房价的快速上涨排名不断靠前，7月份我市以4.3%的同比涨幅跃居全国第二位，其中新建住宅同比涨幅当月居全国之首。但从8月份开始我市同比涨幅全国排名出现回落，排名逐月后退，到了12月份我市房价同比涨幅全国排名退至第十五位。

     （四）各类房屋销售价格全面上涨

     与2008年12月份比较，2009年全年我市房屋销售价格累计上涨7.5%，涨幅比2008年提高6.7个百分点，不同类型房屋销售价格均呈上涨态势。

     新建房累计上涨10.6%，涨幅比2008年提高8.4个百分点。新建房中，住宅类累计上涨11.7%，涨幅比2008年提高8.9个百分点，其中商品住宅累计上涨14.8%；非住宅类累计上涨7.1%，涨幅比2008年提高7.1个百分点，其中办公楼累计上涨9.6%。

     二手房累计上涨4.4%，涨幅比2008年提高5.3个百分点。二手房中，住宅类累计上涨5.7%，涨幅比2008年提高6.5个百分点；非住宅类累计上涨3.0%，涨幅比2008年提高4.1个百分点。

     （五）房屋销售面积大幅增加

     根据列入房屋销售价格调查的口径统计，2009年宁波市六区（海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区）房屋销售面积为789.3万平方米，相比上年440.7万平方米增长了79.1% 。分房屋类型统计，新建房销售面积为403.0万平方米，比上年增长73.9%，其中住宅销售面积为341.1万平方米，比上年增长78.9% ；二手房销售面积为386.3万平方米，比上年增长84.9% ，其中住宅销售面积为303.6万平方米，比上年增长150.9% 。  

     二、促进房屋销售价量齐升的几大因素

     2009年我市房屋销售出现价量齐升的火热场面，既有全国宏观调控政策的导引，也有地方扩大内需的放大效应。

     一是宏观经济企稳回升，市场信心增强。受国际金融危机影响，2008年经济增速放缓。2009年伴随着国家促进经济增长一揽子计划的实施，经济企稳回升势头明显，总体形势积极向好。2009年度我市GDP同比增长8.6%，比上半年加快4.0个百分点。这对我市房地产市场的发展也产生了一定的积极影响，购房者对楼市的信心增强，各类购房需求活跃。

     二是房地产行业景气回升。2009年我市房地产行业景气指数和企业家信心指数双双大幅回升，势头强劲。景气调查数据显示，一至四季度房地产业企业景气指数分别为111.9、138.9、142.5、148.4，呈现逐季上升态势。同时，一至四季度我市房地产行业企业家信心指数分别为82.2、127.0、132.9、142.2，也呈现逐季上升态势。数据表明，二季度起，我市房地产企业景气指数和企业家信心指数双双进入相对景气区间。这表明我市房地产企业生产经营情况良好，开发商对房地产行业的发展充满信心。

     三是国家拉动内需政策的导向作用。为应对国际金融危机，2008年11月，国家出台了扩大内需、促进经济增长的一揽子政策，我市也出台了相应的政策措施，房地产业受政策导向性强，这些拉动内需的政策也对房地产市场产生了积极导向作用，不少城市商品住房成交量显著回升。

     四是房地产利好政策刺激导致需求释放。银行贷款低利率、低首付等刺激住房消费政策的实施降低了居民购房成本。自2008年9月份以来央行多次下调贷款利率，10月份国务院下调购房首付比例，12月份国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场发展的若干意见》，同月，我市出台“二十六条”住房新政等等，受这些利好政策的导向，压抑已久的刚性需求和改善型需求在2009年初逐步释放。2009年4月份宁波调查队组织的第十三届房展会居民购房意向调查数据显示：18.56%的被访者认为受到房地产优惠政策影响打算提前购房。

     五是城市基础设施建设促进大量刚性需求。2009年我市城市基础设施建设几个大项目的全面铺开，如轨道交通、“五路四桥”改造和旧城改造等，涉及较大规模的住房拆迁，促进刚性需求的释放。仅海曙区就启动历史上最大规模拆迁，涉及15个区块，房屋建筑面积近40万平方米，居民约4000户。

     六是投资型需求显著上升。去年在各项购房利好政策的刺激下，楼市价量齐升，不断上涨的房价吸引了投资者的眼光，短期房屋买卖的盈利空间再加上全球范围内的宽松的货币政策的实施，在一定程度产生通货膨胀的预期，促使更多的投资者纷纷购入房产，以增值保值，这一态势在2009年下半年更加明显。2009年10月份宁波调查队组织的第十四届房博会居民购房意向调查数据显示：在计划近期购房的被调查者中，27.7%的调查者是为了投资和保值，比4月份第十三届房展会时提高22.5个百分点。

     七是“地王”效应引发楼市新一轮上涨。随着楼市的回暖，房地产市场需求旺盛，成交量大幅上涨，开发商资金回笼加快。资金充足，导致土地市场成交活跃，“新地王”不断产生。例如，宁波市滨江庆丰Ⅰ-1、滨江庆丰Ⅰ-2两地块经过激烈的144次竞价，最终由宁波雅戈尔置业有限公司分别以楼面价14220元/平方米和楼面价18740元/平方米竞得。较高地价的比价效应，引发周边在售楼盘纷纷提价，并且这种趋势迅速遍及全市房地产市场。同时，高价地块的不断产生，一定程度提升了购房者对房价上涨的预期，二手房市场坐地涨价现象显得非常普遍。

    三、对2010年房产市场的初步判断

     2009年我市房地产市场总体经历了由年初的平稳运行到快速回暖，再到近期的价稳量缩的过程。面对经历几番上涨已处于高位的房价，部分购房者再度陷入观望，房价波动趋于稳定。2010年我市楼市发展情况如何，从以下几方面作一初步判断：   

     第一，国家出台房地产市场调控政策，稳定市场预期，将促进楼市平稳健康发展。随着中国经济回升态势逐渐巩固，面对高房价，中央近期对房地产市场开始进行调控，目的是支持刚性购房需求，打击投机。2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，为此轮楼市调控拉开序幕。12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。12月17日，国家五部委通知，对开发商拿地首付至少50%的限制。2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。受这一系列调控政策的影响，今年我市楼市或将出现盘整，房价将保持稳定。 

   第二，央行上调人民币存款准备金率，发出收紧信贷规模信号，将抑制投机购房。中国人民银行决定，从2010年1月18日起 ，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是我国自2008年11月采取适度宽松货币政策以来首次上调存款准备金率。这一措施或将成为政府减少流动性、收紧信贷规模的一个信号，再加上近期出台的一系列楼市调控政策，比如对二套房贷首付40%的严格控制，充分体现政府希望房价平稳，打击投资投机性需求的意向。   

     第三，住房保障制度不断完善，将使刚性需求得到有序满足。为改善城市低收入居民的住房条件，我市于2009年12月在海曙、江东、江北区推出经济适用住房4938套。2010年2月4日市政府出台的《关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》，明确我市2010年基本解决城镇居民人均可支配收入60%以下的城镇住房困难家庭的住房问题。根据计划，2010年住房保障户数力争比2009年增长20%，达到2.04万户，推出经济适用住房4600套、限价房2200套、人才公寓600套。经济适用房的推出解决了部分社会低收入人群的住房问题，有利于我市房地产市场平稳健康发展。 

    第四，土地拍卖的高价位仍将推高未来房价。2009年伴随楼市回暖，我市土地市场成交活跃，土地拍卖价格屡创新高，楼面价在万元以上的地块越来越多，这直接增加了商品房的开发成本，是推高房价上涨的主因之一。2009年9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定土地闲置满两年的，将依法无偿收回。2009年高价购置的土地，在一两年后建成销售时，这些商品房价格仍将趋高。 

    第五，年内商品房仍存在求大于供的矛盾，房价快速下滑可能性不大。统计资料显示，2009年我市全市房地产新开工面积为812.0万平方米，同比增长6.3%；竣工面积为665.1万平方米，同比下降20.2%；商品房销售面积为815.2万平方米，同比增长81.8%。尽管去年我市房地产新开工面积有所增加，但无论是从绝对值角度还是相对值角度讲，均小于商品房销售面积这个指标，尤其是与2008年相比，2009年我市新开工面积的增速远慢于商品房销售面积增速，商品房的供求矛盾突出。

     综上所述，房地产市场供求矛盾一直存在，潜在的购房需求量大，但是当前高位运行的房价已经抑制了部分刚性购房需求，我市房地产市场观望气氛再度凝聚，尤其是最近一段时间中央密集出台各项房地产调控政策旨在维稳楼市，受这些政策的导向影响预计2010年我市房地产市场将保持平稳运行。